Alquiler de pisos: De la burbuja de la propiedad a la burbuja del alquiler

Ha pasado de ser el patito feo del sector inmobiliario en los años 90 y primeros 2000, a ser considerado como el gran negocio refugio, según se recoge en un artículo de Cinco Días. Antes, aquellos que residían como inquilinos eran poco menos que considerados unos parias, ahora, aquél que dispone de una vivienda que puede arrendar, ya sea a turistas o a inquilinos tradicionales, es visto con envidia sana.

Cuando se estaba gestando la última burbuja, sociólogos, demógrafos, economistas y toda clase de expertos argumentaron que España era un país de propietarios en el que habían confluido, además, las variables macro que todos recordamos. Una cohorte de población que demandaba su primera vivienda, continúa el artículo, de las más numerosas de la historia, que contaba con empleo estable y que fue espoleada por la barra libre de crédito. Todo remaba a favor de los compradores de vivienda, incentivos fiscales incluidos; y el alquiler ni se contemplaba como opción.

“¿Cómo voy a pagar 600 euros de alquiler, si hay hipotecas más baratas?”, espetaban los futuros propietarios. Con frases así empezó todo. Muchos ciudadanos eran de esa opinión, cuando la cuenta no era la correcta. Claro que hay hipotecas inferiores a algunas rentas de alquiler, pero no referidas a la misma vivienda.

Estalló la burbuja, y la economía junto con el sector inmobiliario entraron en la peor recesión que se recuerda. Las viviendas comenzaron a despreciarse, los despidos se contaban por centenares de miles al mes y en algunos casos ni vendiendo el piso se podía cancelar el pago de la hipoteca pendiente. Entonces, el alquiler resurgió como la gran alternativa.

Para las nuevas generaciones alquilar ya no es tirar el dinero

Como recoge Cinco Días, esa alternativa lo fue para quienes perdieron su empleo y tuvieron que vender su casa, y lo sigue siendo hoy para la inmensa mayoría de jóvenes sobradamente preparados que al acceder a un empleo no tienen otra opción. Primero, por los elevados precios que alcanzan las rentas. Y segundo, porque la mayoría que obtiene un contrato desconoce dónde acabará trabajando a corto y medio plazo. Asimismo, existe una corriente de expertos que defiende que muchos de esos jóvenes que hoy se estrenan como inquilinos lo son por convicción y probablemente tardarán en comprar o no lo llegarán a hacer nunca.

Algunos porque han sufrido el drama del desahucio en casa de sus padres y rechazan hipotecarse por 20 o 30 años; y otros porque consideran que ser inquilinos les otorga mayor movilidad laboral y les permite liberar más renta para destinar a formación, viajes, ahorro u otras inversiones alternativas. Para esas nuevas generaciones alquilar ya no es tirar el dinero y sobre ese nuevo mantra parece estar construyéndose la nueva edad de oro del alquiler.

Tras la crisis, muchos propietarios vieron en el arrendamiento una solución temporal

La norma no escrita del libre mercado dice que cuando la demanda aumenta y supera a la oferta, los precios suben. Eso fue lo que pasó cuando estalló la crisis. La demanda de pisos para alquilar, tradicionalmente escasa, comenzó a aumentar. Al principio, la oferta también se incrementó porque había un exceso de casas que no lograban venderse. Muchos de sus propietarios vieron en el arrendamiento una solución temporal a la imposibilidad de hacer su activo (la casa) líquido. Los precios de los alquileres se mantuvieron estables. Pero la euforia fue aumentando y ello desembocó en que alquilar una casa puede brindar una rentabilidad bruta anual del 4,3%, que se eleva al 9,5% si se suma la plusvalía al vender el inmueble.

Recientes estudios demuestran que no es más rentable el alquiler turístico que el residencial

A partir de 2013, con la mejora del mercado laboral y el regreso del crédito las ventas comenzaron a recuperarse y la oferta de casas se drenó rápidamente. A este fenómeno se le sumaron la recuperación del turismo nacional y el auge del alquiler por días o temporadas. Los caseros vieron en este negocio la oportunidad de obtener fuertes ingresos sin la incertidumbre de la morosidad o la ocupación ilegal de casa. El problema es que generaba numerosos gastos de gestión.

Hasta tal punto, que recientes estudios demuestran que no es más rentable el alquiler turístico que el residencial, salvo con altos niveles de ocupación. Y muchos caseros han comenzado a hacer el camino de vuelta, desengañados con el alquiler turístico.

Surgen las primeras alertas sobre si se estará gestando una burbuja del alquiler, si el alza de las rentas acabará incrementando a su vez los precios de venta, y si la culpa es de los pisos turísticos. Los expertos lo niegan, pero es urgente un análisis sosegado sobre qué se puede hacer y qué no para evitar otra espiral de precios.

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