A la hora de firmar cualquier tipo de contrato, uno de los factores más importantes a tener en cuenta es la legalidad del acto. Pero, ¿cómo saber si un contrato es legal?
Por ejemplo, a la hora de firmar un contrato de compraventa o alquiler de una vivienda hay cientos, por no decir miles, de formas de cometer un error y firmar un contrato "nulo" o ilegal, y no todo el mundo es, ni tiene que ser, experto en derecho para evitar dicha situación.
Cuando hablamos de legalidad, recurrimos al Código Civil para aclarar de una manera breve y básica las bases del contrato. Así dice el artículo 1261 del Código Civil <<No hay contrato, sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1º Consentimiento de los contratantes. 2º Objeto cierto que sea la materia del contrato. 3º Causa de la obligación que se establezca. >>
Es decir, en un contrato existen tres elementos imprescindibles:
1º El consentimiento. Las partes que toman parte en la firma del contrato tienen que ser libres y capaces. En otras palabras, no pueden ser “forzadas” a firmar y tienen que ser capaces de decidir sobre su propio destino (por ejemplo, no son capaces los menores de edad no emancipados o los incapacitados).
2º La causa de los contratos. Es la razón por la que las partes llevan a cabo el negocio. La razón, por supuesto, tiene que ser jurídica tanto en el orden civil, penal, e incluso en el moral (a nadie se le ocurre redactar un contrato de compraventa de drogas…)
3º El objeto. El objeto tiene que ser, según el Código Civil, <<lícito y transigible. >> y <<que no esté fuera del comercio (legal) de las personas. >>
En definitiva, cualquier contrato que carezca de alguno de los elementos anteriormente presentados o contenga algún error o incoherencia en alguno de ellos queda automáticamente clasificado como ilegal.
Evitar el incumplimiento contractual en casos de compraventa y alquiler de pisos
En el caso de la compraventa y alquiler de viviendas, uno de los mayores miedos de los propietarios, es el posible impago del alquiler del inquilino. ¿Cómo podríamos evitarlo? Hoy en día, la sociedad española está viviendo un distanciamiento severo entre la moral en sentido ético y el derecho. Debido quizás a nuestra situación político-social-económica inestable, las acciones judiciales no están a la altura de la demanda. Y es que, ahora, la gente no teme gritar a los cuatro vientos << ¡Denúnciame! >> Puesto que la lentitud del sistema judicial español, hace de este proceso algo futuro y a largo plazo. Sin mencionar los costes adicionales que supone un juicio (abogados, asesores, peritos…).
Por ello es conveniente, evitar el posible incumplimiento haciendo uso de las garantías que nos ofrece el derecho, garantías sencillas que en ocasiones nos pueden salvar de una situación complicada, como por ejemplo:
En el caso de la compraventa o alquiler de viviendas, actualmente, encontrarse a un moroso no es complicado en absoluto, de modo que exigir al candidato a inquilino pruebas físicas sobre su solvencia y viabilidad es una de las opciones que garantizan el pago de la mensualidad.
Otra opción sería que el propietario contratase un seguro contra impagos de inquilinos. Estos seguros no evitarán el incumplimiento contractual del inquilino, pero sí sus consecuencias negativas sobre el propietario. Estos seguros (dependiendo por supuesto del seguro contratado) podrían incluso cubrir las mensualidades impagadas del moroso o los abogados y otros costes necesarios para la acción judicial.
Una última tercera opción sería pedir avales a intervinientes terceros en la operación, como por ejemplo un banco. Aunque claro está, esta opción también exige un desembolso por parte del propietario (solamente pedir el aval al banco supone un coste, ya que los bancos cobran un porcentaje por los gastos de estudio del caso).
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